« En direct des appels d'offres ... | Accueil | Le point sur les chantiers ... 17/11/2005 »

Commentaires

benjhappy

J'ai vraiment l'impression que beaucoup plus d'attentions sont accordées aux détails dans les quartiers du parc et de la place Toscane par rapport au reste de Val d'Europe.N'est-ce qu'une impression? ou es-tu d'accord avec moi sur ce point?
Si oui, est-ce parce que cette parie de VD est prévue pour être à terme en relation avec le Resort Disney et servirait en quelque sorte de zone de transition entre la partie "Resort" et la partie "Urbaine"?

kenn

Hello

Perso je dirais plus que c'est lié au fait qu'avec l'expérience et le succès qu'ils ont maintenant, ils peuvent se permettre de faire des choses plus "travaillées", qui auraient peut-être été "choquantes" (enfin le mot est un peu fort) il y a 5 ans, aux débuts du quartier de la gare... Je sais plus trop où j'avais lu ça d'ailleurs... peut être ici :).
Mais ton idée n'est pas bête non plus quand on y réfléchit ;)
M'enfin je vais laisser Punky répondre... ^^

kenn

PS: joli design au fait ;)... t'as du courage d'aller te fourrer dans les broussailles asséchées pleines de bestioles

casque-vert

Bonjour,
Nouvellement arrivée dans la zone, j'ai eu grand plaisir à lire votre chronique.
voici une info pour le chantier de Square Kensington
j'ai posé la question à des ouvriers il semblerait qu'un autre type de briquette a été présenté par l'entreprise.

barthelemy

Bonjour Benjhappy,
Bonjour Kenn,
Bonjour Casque-Vert :)

Casque-Vert, pour les briquettes de parement, c'est une bonne nouvelle (sauf si le nouveau modèle est encore pire que l'ancien, mais je ne crois pas que ce soit possible) ... Soyez la bienvenue sur le secteur IV :)

Kenn et Benjhappy ...

J'ai pris du temps pour vous répondre, car j'avais besoin de faire une réponse très longue et que jusqu'à aujourd'hui j'ai toujours été dérangé au milieu de sa rédaction :(

Je suis content, Benjhappy, que tu fasses cette remarque ... Non seulement parce que c'est une question que je me pose, mais aussi parce que je suis content de voir que certaines personnes sont, comme moi, sensibles à la différence de qualité dans le traitement des détails entre les premiers développements et les plus récents (parce que je désespère souvent en voyant certaines personnes assimiler certaines choses à d'autres) ...

Effectivement les quartiers du Parc et du Lac seront les plus proches du Resort ... le cours de la Garonne sera prolongé au travers du quartier du Parc jusqu'au futur centre de conventions et aux extensions du Disney Village, ce qui fera que ces quartiers seront sans doute les seuls quartiers urbains au monde accessibles à pied depuis un Resort Disney; les terrains situés en vis-à-vis de ces quartiers de l'autre côté du Parc Urbain sont destinés à recevoir des développements touristiques; et les immeubles situés en front du parc sont très visibles depuis la Pénétrante d'accès aux Parcs (les réglements de quartier contiennent d'ailleurs des dispositions spécifiant qu'aucun affichage réalisé sur les terrains ne doit être visible depuis la Pénétrante) ... Si "l'enjeu de la qualité du pôle urbain est avant tout touristique", comme l'a dit Dominique Coquet dans une interview accordée au Moniteur, alors il semble évident que c'est à cet endroit que l'enjeu est le plus grand. Le quartier de la Gare est effectivement déjà situé un peu plus loin de la destination touristique, et en ce sens on peut penser que l'enjeu, et donc l'attention portée aux constructions, sont moins grands.

En dehors du cas spécifique du Centre Urbain, je trouve que d'autres exemples de développements réalisés par Euro Disney sur des terrains dont ils étaient responsables vient appuyer cette théorie. Disney a fait construire des choses, certes pas insupportablement laides, mais d'une (trop) grande banalité, sur des terrains moins visibles (tant géographiquement que médiatiquement), et qui n'apparaissent d'ailleurs jamais dans la communication qu'ils font sur Val d'Europe (pas plus que dans ma communication d'ailleurs, LOL) ... je pense notamment aux lotissements construits autour des bourgs de Serris et Bailly-Romainvilliers (et je ne parle même pas d'Apollonia, mais des lotissements qui s'étalent entre Apollonia et la Pénétrante).
Un exemple plus précis renforce encore cette théorie, le cas des deux premiers lotissements construits sur le Golf Disneyland, à Magny-le-Hongre, à la fin des années 1990. Si les maisons les plus visibles de la clientèle touristique et/ou des passants en général, parce qu'elles sont situées en bordure immédiate du Golf ou sur l'avenue des Deux Golfs (l'artère assez passante qui relie Magny à Bailly), sont des modèles spécifiquement conçus pour le site, et clairement (mais plus ou moins bien :/ ) thématisés "cottage anglais/Garden City" comme les Imagineers le souhaitent sur cette partie de Val d'Europe ... alors que par contraste, les maisons moins visibles sont des modèles Kaufman&Broad standards comme on en voit un peu partout en région parisienne. Ce cas précis montre clairement qu'il y a eu une hiérarchisation dans le soin apporté au traitement architectural.

Par contre, les exemples des derniers programmes immobiliers sélectionnés par Disney, toujours autour du Golf Disneyland, semblent montrer que cette hiérachisation n'a plus cours, car à la vue des maquettes et croquis, il semblerait que ces programmes bénéficient du même soin apporté à la mise en scène tant pour les parties extrêment visibles (le long du golf et des avenues) que pour les secteurs plus rétirés (à l'intérieur des programmes où nul autre que les gens qui vivront là ne passera jamais).

Donc peut-être que finalement, plutôt que d'une implication plus ou moins forte, il s'agit d'un arbitrage pragmatique entre ce qu'ils voudraient idéalement et ce qui est concrètement possible à un moment donné ...

Les promoteurs, comme toute structure sujette à la quête de rentabilité, n'aiment pas le risque, et contrairement à ce que l'académie architecturale peut penser, des logements très thématisés (ou très "néo-traditionnels") sont une chose qui s'écarte des modèles standards de la promotion privée. De la même façon, pour Disney, en tant qu'opérateur immobilier, parce qu'ils ont l'obligation de construire une ville entière à un rythme régulier (dans le cas contraire, Disney perdrait son droit exclusif d'aménagement et la ville serait de toute façon développée par l'EPA seul), il est inenvisageable de faire construire des logements qui risqueraient de ne pas se vendre.


Et il y a cinq ou dix ans, pour un promoteur, construire des logements à Val d'Europe, c'était construire des logements au milieu des champs, au milieu de nulle part, sans commerces ni transports à proximité, et dans le cas du Quartier de la Gare, de surcroît à proximité immédiate des rails du RER ... toutes choses qui aux yeux d'un promoteur représente déjà un gros risque plutôt qu'une évidence, et nombre d'entre eux n'ont déjà pas souhaité prendre ce risque : j'avais vu une interview du directeur de programmes d'un gros promoteur qui disait que la profession dans son ensemble était attentiste, voir septique, au moment du lancement des premiers immeubles du Quartier de la Gare. Et il est vrai que dans l'histoire des Villes Nouvelles, on n'a presque jamais tenté de démarrer la construction d'un secteur par des logements collectifs non-sociaux assez denses, et que les rares fois où cela a été tenté, cela a été un échec cuisant (c'est par exemple le cas des Pyramides à Evry, qui devaient compter des logements privés, mais ils n'ont pas trouvé preneur et ont tous dû être transformés en logements sociaux, en mettant au passage leur promoteur en grande difficulté financière) ...

Or, en dehors de la perception esthétique en elle-même, l'architecture néotraditionnelle voulue par Disney impose, pour être la plus fidèle possible aux modèles auxquels elle se réfère, des choses qui rendent moins évidente la vente de logements sur plans : les gens qui achètent un appartement sur plans veulent absolument un balcon mais l'architecture traditionnelle francilienne n'en comporte que très peu voir pas du tout, ceux qui achètent une maison veulent absolument une maison non-mitoyenne dotée d'un double garage avec un accès direct depuis la maison et située à bonne distance de la rue, mais les maisons anciennes franciliennes sont généralement mitoyennes, situées au droit de la rue et ne comportent évidemment pas de garage double, encore moins atenant et proéminent en façade ...

Si on ajoute à tout cela qu'à cette époque on sortait à peine des années de crise immobilière ...

J'imagine donc que pour les promoteurs qui ont quand même voulu tenter l'aventure (le premier ayant été Nexity, qui est connu pour ne pas être effrayé par les opérations délicates à conditions qu'elles soient volumineuses), il n'était pas pensable d'accentuer encore plus ce risque avec une orientation architecturale incomptatible avec certains paradigmes du marché, et qui aurait pu être perçue comme "too much", et donc ne pas trouver de clients (et il est intéressant de se rappeler que lors du lancement du Quartier de la Gare, l'architecture du Centre Urbain était présentée comme puisant son inspiration à la fois dans la tradition haussmannienne et dans la modernité de Marne-la-Vallée, dualité qui a été complètement effacée depuis).

Donc on peut sans trop de risque supposer que les architectes de DLP Imagineering ont dû abaisser leurs exigences au profit de la raison marchande, ce qui a produit les premières maisons autour des bourgs et les permiers immeubles du Quartier de la Gare, qui obéissent à tous les impératifs du marché immobilier (notamment la systématisation des balcons). Pour confirmer ce point de vue, il est intéressant de noter que les tous premiers immeubles de logements sociaux du Quartier de la Gare, qui ne sont donc pas confrontés aux impératifs du marché, présentaient déjà une esthétique "néotraditionnelle" très aboutie (même si cela est aussi dû au fait que leur architecte est particulièrement expérimenté et doué dans ce style, mais c'est une autre histoire) ...

Puis, très vite, les terrains proposés par Disney sont devenus nettement plus désirables aux yeux des promoteurs : entre temps le marché immobilier français en général était devenu très dynamique, les premiers immeubles du Quartier de la Gare se vendaient très bien, le centre commercial avait ouvert et était populaire, la gare RER avait été mise en service, le Centre Urbain démarrait. Pour un promoteur, construire des logements à Val d'Europe ne représentait donc plus du tout un risque, mais plutôt une opportunité. Et une opportunité apparemment tellement séduisante que des promoteurs qui n'avaient jamais accepté de construire en Ville Nouvelle parce que cela était incompatible avec leur image de marque ou que ce n'était pas assez profitable (comme COGEDIM et SORIF), ont développé des projets à Val d'Europe.

Disney est donc désormais dans une position nettement plus favorable pour commercialiser ses terrains auprès des promoteurs ... Pouvant choisir parmi de nombreux promoteurs candidats qui auront l'assurance que leurs logements trouveront preneurs, et ayant démontré la validité marchande de leur orientation architecturale, ils ont pu devenir plus exigeants voir franchement tatillons : ils ont pu organiser systématiquement des concours architecturaux avec des architectes imposés par leurs soins, procédure qui incite les promoteurs à suivre au maximum leurs recommandations architecturales pour espérer remporter le concours (c'est pour ça qu'il y a des lavoirs, des abreuvoirs à chevaux, des pigeonniers et des châteaux avec des douves dans les tous derniers programmes ...), ils ont pu imposer des immeubles presque entièrement dépourvus de balcons sur les façades sur rue uniquement parce que c'est plus joli (Place de Toscane, Carré Elysée), des maisons accolées ou imbriquées par 3 ou 4, dépourvues de garage attenant ou même implantées directement sur la rue (Courtaline à Magny et les derniers programmes autour du golf à Bailly-Romainvilliers), ou même, d'après "mon" promoteur, discutailler sur le nombre de petits carreaux de telle ou telle fenêtre et sur sa position à 10cm près ...

Et ce basculement s'est produit très vite : les premiers immeubles du Quartier de la Gare ont certainement été conçus en 1999 ... des projets comme Square Kensington dans le Quartier du Parc ou la Place de Toscane ont été sélectionnés respectivement en 2001 et 2002, donc au moment même de la livraison des premiers immeubles du Quartier de la Gare ... En dehors de la faveur du contexte, on peut donc peut-être aussi imaginer que quand il s'agit de mettre sur les rails un centre urbain comme au moment des premiers immeubles, il y a déjà une quantité considérable de paramètres à régler avant de songer à disserter sur la texture d'un enduit ou le profil d'une corniche ...

Un autre point à prendre en compte, qu'on oublie souvent, est que construire coûte cher, et que plus précisément une architecture néotraditionnelle, pour être crédible, est particulièrement gourmande en détails, finitions et variations a priori futiles qui alourdissent encore la note. Une "vraie" toiture coûte plus cher à réaliser qu'une toiture-terrasse, et une toiture en zinc ou en ardoise comme cela a été souhaité pour la grande majorité des immeubles du Centre Urbain, coûte elle-même plus cher qu'une toiture en tuiles; utiliser trente modèles de garde-corps différents pour un même immeuble revient évidemment plus cher que de n'en utiliser que deux; paver en pierre naturelle le sol d'un porche revient naturellement plus cher que de le recouvrir d'asphalte; et même la finition optimale des enduits pour obtenir une esthétique néo-traditionnelle revient significativement plus cher que la finition standard ... Les premiers immeubles du Quartier de la Gare ont été vendus aux alentours de 2000€/m2, les immeubles livrés actuellement ont plutôt été vendus aux alentours de 2500€/m2, et même si une part significative de cette hausse participe avant tout aux profits des promoteurs, il n'empêche que les derniers immeubles profitent d'un budget un peu plus confortable, qui permet de faire des immeubles mieux détaillés et plus crédibles (même si certaines choses sont encore perfectibles et inexcusables au vu des prix pratiqués actuellement, je pense notamment aux fenêtres qui pourraient être en bois peint au lieu d'être en PVC :/ ).

Enfin, dernier point, qui a été évoqué par cette architecte qui exerce en interne chez Disney et que j'avais croisée lors d'une de mes promenades : il semblerait que certains des immeubles du Quartier de la Gare n'aient pas été construits comme prévus, et qu'ils n'en soient "pas du tout contents", m'a-t-elle dit, en pointant notamment l'immeuble Andromède qui abrite la BNP sur la place d'Ariane ... Parce que certains immeubles ont été conçus par des architectes établis à l'étranger et qui n'ont pas suivi convenablement la progression de leur construction, ou parce qu'il semble avoir été difficile de trouver des entreprises compétentes pour exécuter certains détails architecturaux à des prix normaux ... En tous cas, je ne sais pas si je faisais vraiment une drôle de tête, mais elle a tenu à m'assurer que désormais "tout était bordé", et que tout cela ne pouvait plus se produire (je ne sais pas si tout est vraiment "bordé", mais en tous cas j'ai pu remarquer qu'ils surveillaient l'évolution "en façade" des chantiers, puisque c'est lors d'une de ses visites de contrôle que je l'ai croisée, et que lorsque des projets sont conçus par des architectes établis à l'étranger, ils sont systématiquement associés à des agences établies en région parisienne.)

Euh ... ben voilà quoi ...

Punky

barthelemy

Ah sinon, Kenn, pour la photo en bannière ... je ne suis pas du tout téméraire, il y a simplement un chemin de terre qui traverse ce champ de maïs :)

Punky

Olicam

Perso, les immeuble du palais d'europe dans le quartier de la gare, me semble de bien meilleur factures que ce que je peux voir ailleur dans le val d'europe. Ces immeubles sont tout simplement magnifiques. Ils ne seront apparamment pas livrés avant decembre 2005, et je ne sais pas quans ils ont été conçus ( 2002 -2003 ? comme place de toscane ? ). Enfin bref pour moi la place d'arianne a beaucoup plus de commodité que la futur place de toscane.. je me trompe ?

Olicam

Benjhappy

Merci Barthelemy pour cette longue (mais oh combien intéressante) dissertation sur VDE.

Pour ton annalyse de la "Prénétrante", je suis heureux de voir que tu partages mon point de vue (qui doit alors forcément être vrai!...). En effet, la plupart des Imageeners viennent des métiers du cinéma et la pénétrante est conçu comme un traveling: on quite l'autoroute, et on penètre de l'autre côté du miroir, verdure domestiquée et jolies maisons à droite et à gauche, on avance et on voit face à soi le chateau de la belle au bois dormant avec le Disneyland hotel et de part et d'autre, le NewPortBayClub à droite et le futur centre des expositions à gauche (qui aura très certainement une architecture tout aussi monumentale que l'hotel pré-cité), puis on oblique vers la droite et là on penètre dans le sein des seins avec des hotels Disney à droite et à gauche (ceux de droite ne sont pas encore construit)...
Tout ça pour dire que la vue que l'on a de cette pénétrante est bien conçu comme un décor de cinéma, ce qui accentu le fait que nous prenions conscience petit à petit de passer du monde du réel à celui de l'imaginaire. Bref.... VDE fait parti de cette progression aussi, il s'agit d'une ville réelle avec des gens qui y vivent et y habitent mais en même temps, plus on progresse de la gare du RER vers le sein des seins, l'impression d'iréel nous submerge.

Quant à ce que tu racontes sur le fait que les premiers immeubles sont de moins bonne facture, j'ai déjà entendu dire ailleur qu'effectivement les premiers archis étaient étrangers et ne suivaient pas directement les chantiers ce qui a donné lieu à quelques petites simplifications de la part des intervenants! (Je sait ce que c'est, je vie avec un archi et si il n'est pas présent en permanence sur le chantier, les ouvriers on un peu tendance à interpréter les plans au plus simple pour se "simplifier" la vie... )

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